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最近，接二连三地出现了一些案例，主要是关于房地产计价方式与产权归属方面的问题，在阐明笔者观点之前，我们先看一下这些案例。
案例一
上海市某公证处接到地方政府法制办的一个行政复议方式的投诉，事情很简单，就是兄弟两人，居住在同一幢房屋的不同单元。其中哥哥将房屋出售于第三方，并办理了房屋买卖的公证手续和产权过户手续。但弟弟对此提出异议，认为哥哥处分的房屋，不仅包括了哥哥拥有房屋单元的套内建筑面积，而且还包括了两人共有的公用部位的分摊建筑面积。根据法律规定，弟弟认为哥哥在出售其房屋单元时，弟弟作为公用部位的共有人，应当拥有优先购买权。理由也很简单，就是弟弟房屋产权证上记载的面积，既包括了套内建筑面积，也包括了公摊的建筑面积。
案例二
最近南京市也有一个类似的案件，说的是一个居住物业小区，开发商和小业主对于地下车位的产权产生争议。开发商认为，其向小业主出售的是商品房住宅，并不包括地下车位，而小业主认为，根据房屋土地测绘技术报告，该居住物业的地下车位的建筑面积已经作为公摊面积分摊到每个单元，而且小业主在购房时也是按照建筑面积（包括）因此，小业主应当是地下车位的共有产权人。法院也依此判决小业主胜诉。
案例三
上海市某郊区有一个日资企业，该日资企业批租了当地一块工业用地。在批租时，该日资企业还按当地政府要求带征了部分了绿化用地。最近，因附近的建设项目需要，有部分工程粘土临时堆放在日资企业带征的绿化用地范围内。该日资企业认为，该带征绿地是其批租时支付带征费用的，因此，应当属于日资企业的用地范围，而地方政府认为该带征绿地并不是在日资企业的用地红线范围，故日资企业并不具有带征用地的使用权。
从上面三个案例可以看到一个带有共性的问题，就是房地产权利人在购买房屋或土地时，在合同上或产权证上记载的，并且权利人支付一定价款的房屋土地面积，其权属是不是归属房地产权利人。如果是，则很显然，在第一个案例中，产权共有人在出售其房屋时，就应当征得其他共有权人的同意；在第二个案例中，只要面积分摊到小业主单元的任何建筑物，包括车位都应属小业主共有产权；在第三个案例中，批租土地的带征地也应当由批地的土地使用权使用或共同使用。
那么究竟房地产的计价方式与产权归属之间有没有关系的，在阐明笔者观点之前我们还得研究一下房地产有哪些计价方式。一般而言，房地产价格的组成主要包括土地价格和房屋价格，因此计价方式一般也有三种，即按土地面积计价，按房屋面积计价。其中按土地面积计价一般用于土地出让和转让，目前也有两种计价方式，一是按占地面积计价；二是计算楼面地价。按房屋面积计价一般用于房地产转让，包括按建筑面积计价和按使用面积计价。无论是按土地面积计价还是按房屋面积计价，均可能存在面积分摊问题。
土地面积（一般称总面积）由独用面积和分摊面积组成。比如底层房屋很多会带有庭院，而底层房屋庭院由底层房屋业主独立使用，纳入独用面积。而底层房屋（不包括庭院）部分的土地面积，则一般和同幢其它房屋分摊该幢房屋的占地面积。对于商品住宅小区的土地面积一般实行两次分摊，即先将小区的占地面积分摊至每幢房屋，再将每幢房屋的分摊面积分摊至各个单元。
房屋面积一般由套内建筑面积（也称使用面积）和共有（用）分摊面积（也称公摊面积）组成。目前比较常见的商品房出售多采用按建筑面积计价，北京市最近也提出为了增强商品房销售透明度，采用使用面积计价。
从上述各种计价方式，我们可以看到房地产的计价方式确实和房地产权利归属有一定关系。通过价值体现权利一般比较直观。比如说，在土地批租中，发展商按占地面积支付土地出让金（或转让金），并且通过占地面积的实测确定用地红线范围，在这种情况下，发展商付了多少面积的地价就等于获得了多少面积的土地使用权。当发展商建成商品房将商品房按单元出售给小业主时，小业主按两次分摊的原则，获得了相应的土地分摊面积，也拥有了相应的土地使用权。
由于我们国家实行的城市土地国有化政策，也就是土地权利人拥有的仅仅是城市土地的使用权，也就是我们通常所说的国有土地使用权，因此在这种情况下，不存在共有的问题，当土地使用权转让时，也不存在共有权人优先购买的问题。但房屋则与之不同，如果采用建筑面积计价，则大多数房屋的建筑面积是由套内独用的建筑和公用分摊面积组成，如果认为公用分摊面积是一种权利的共有，则不可避免地遇到房屋转让时是否需要共有人同意，以及共有人是否拥有优先购买权的问题。
笔者认为，在许多情况下，房地产的计价方式反映了房地产的权利归属，但并不绝对。这里可以举个例子。如果大家还记得，我国房地产市场的计价方式是一个演变过程的。起初多采用使用面积，以房屋使用面积来反映房屋权利人的权利范围，比如公有住房，在《公房租用凭证》中记载的是使用面积，没有共用部位面积分摊的概念，但事实上公房使用中（是旧式里弄，新工房3等）确实存在公用部位（灶间、卫生间）相邻方共同使用甚至大致分割的情况。随着商品房制度的推行，在实践中碰到，如果仍然采用使用面积计价方式，对于开发商来说就无法处理共用部位的面积，也就是说，商品房在建成时，其产权完全归属开发商，其权利面积在测绘技术以建筑物的外墙勒角和建筑物投影为计量依据，当然将公用部位面积包含在内。在商品房按单元出售给小业主时，若仍然沿用传统上的使用面积计价，则在商品房销售完毕后，从面积上看，公用部位产权仍应归属于开发商而不是全体小业主，这就解释不通了。正如前面提到，北京市目前准备恢复到从前，要求商品房出售以使用面积计价，目的在于增加商品房销售透明度，使小业主有能力通过自已测量（还不需要公用面积分摊）就知道自己购买的商品房面积是否有水份。当然，目前还有一种一房一价的销售方法。这些计价方式并不完全体现了房地产的权利范围，我们不能认为用使用面积计价就说业主的权利范围就是使用面积范围；也不能说用建筑面积方式计价，就认为业主的权利范围就是房屋建筑面积范围；同样在一房一价的销售方式中，也不能认为业主的权利范围就是这套房屋单元。那么房地产权利范围究竟包括哪些呢？
作为一项产权，要知道财产权利，就要先知道什么是财产，什么是房地产。笔者认为房地产指是就是土地和地上附着物，而不是土地和房屋的面积。这是需要着重强调，以面积来确定权利范围是不科学的。土地权利的范围就是土地出让合同和房地产权证上记载的用地红线范围，如果面积与实际有误差，权利范围也是看红线不看面积。对于商品房小业主，其不仅有权使用其单元所占用的土地，而且还有权使用公用部位所占用的土地，如小区道路、公用走廊、电梯等占用的土地。地上附着物指的不仅仅是建筑物，还包括墙体、构筑物（如锅炉）、小区绿化、设施设备。
明确这一点，接下来就可以讨论这些土地和地上附着物，哪些产权是独有的，哪些产权是共有的。笔者认为对于土地，在我国城市不存在所有权问题，只是单独使用和共同使用权的问题。一般情况下独立的花园住宅的土地使用权是单独的，底层庭院的土地使用权是独用的，其他的，在一般情况下应该是共同使用的，从目前测绘技术上看，土地测绘基本上反映了土地使用权范围，也就是说土地使用权范围就是独用面积加上分摊面积。但笔者对于土地面积分摊一直持保守态度。在这里可以举个例子，一幢五层房屋，占地面积1000平方米，每层土地分摊面积为200平方米。政府部门按照这种分摊技术向五个颁发房地产权证，五个业主均认为其土地使用权范围是200平方米。若干年后，该房屋经政府批准改造加层为六层，这时每层楼的土地分摊面积就不再是200平方米，但政府是难以将已经颁发的房地产权证一个个收回的。因此，笔者认为无论从权属角度，还是从便于行政管理的角度，土地面积分摊只是权利人对土地使用份额的一种比例，这种比例并不代表权属，这种比例是可以根据实际情况改变的，权利人也是按照这种比例共同承担土地费用的。基于这种考虑，笔者建议政府部门可以在行政管理中对土地面积进行分摊，但不记载于房地产权证，这种分摊是可变的，仅仅作为土地价格的计价依据，所以这种计价依据并不能与土地使用权范围划等号，而能够与土地使用权范围相一致，仅仅指独用土地部分。也正是由于土地分摊面积并不代表土地权属，故在权利人转让土地时，也是不需要征得其他共用人同意的。
对于房屋的建筑面积，笔者认为，使用面积与权利范围是一致，但对于分摊建筑面积并不代表权利范围，尽管分摊建筑面积在商品房出售后属于全体小业主共有，但这种共有是共有人不确定的共有，这种不确定不仅指分摊建筑面积，还包括小区绿化，公用建筑（水泵房、物业管理用房、地下车位等），也就是说，这种共有，是基于小业主作为房屋产权人而产生，如果小业主不是房屋产权人，其对小区绿化、公用建筑、公用部位的共有权也就不存在。因此，在小业主在转让其房屋时，其处理的是其拥有单独产权的房屋单元，而不是公用部位的面积，也是不需要其他小业主同意的。这种公用建筑面积的分摊其实并没有比例，更没有份额，并不因为公摊面积大，其使用公用部位的面积也大。有可能100平方米单元由于居住人员多而使用公用部位的机会比200平方米单元的房屋更多。
综上所述，笔者认为土地面积分摊和建筑面积分摊，以及按不同的方式计价只是从技术角度和计价角度的人为处理，从一定程度上反映了权利人的可得利益和房地产价值，但并不能与房地产权利范围完全划等号，基于这样的分析，我们回到文章一开始的三个案例，给予答案。
案例一，不因为共用建筑面积分摊，就需要在处分房屋时通知其他主业，理由是权利人处分的仅仅是其房屋单元，对于共有部分并未处分，其权利人的不确定性，使现有业主也无权处分。
案例二，南京法院判决是正确的，但不能认为这种全体业主拥有的地下车位权利人是确定，其实应该是不确定的，如果业主转让了自己的单元房屋，其并不能保留地下车位的共有权。
案例三，批租土地使用权范围并不包括带征地，带征地并不计入用地红线范围，不能把土地出让合同上记载的带征地面积也计入土地使用权范围。
──游炯
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