为规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益。国家建设部组织制定了《房屋登记办法》（下称“《办法》”），该办法将于2008年7月1日起实施。

　　 较之以往，《办法》在以下数个方面都有很大的改进：

　　 首先、《办法》加强了房屋登记实际操作性，体现了方便群众办理的“民本”原则。所谓房屋登记，就是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。对于房屋能否予以登记，《办法》制定了一系列详细标准。其中列明了七个不予登记标准，即具有下列情形之一的房屋，房屋登记机构应当不予登记。这七个标准分别为：1.未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；2.申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；3.申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；4.申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；5.房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；6.房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；7.法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。　

　　 为了便于操作，《办法》明确规定了办理房屋登记的程序，包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证等六个部分，使人一目了然。　　

　　 《办法》也对于涉及房屋共有人、房主是未成年人等情况的房屋登记都有非常详细的规定，确保了房屋所有人的合法权益。例如，“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”以及“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料。”同时规定，“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”

　　 针对过去抵押房屋纠纷多的情况，《办法》也规定了详细的登记办法和需更改情形，尽量避免可能发生的纠纷。按照规定，以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将抵押当事人、债务人的姓名或者名称以及被担保债权的数额、登记时间等事项记载于房屋登记簿。若以上事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。　　

　　 《办法》还规定，以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。对符合规定条件的最高额抵押权设立登记，除以上所列事项外，登记机构还应当将最高债权额、债权确定的期间记载于房屋登记簿，并明确记载其为最高额抵押权。变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当申请最高额抵押权变更登记。

　　 为了更好的体现“民本”原则。《办法》还作了登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人的告知等方面的规定，切实的方便了老百姓。

　　 其次、《办法》统一和规范全国各地的房屋登记行为。其中“预告登记”制度会给国内的期房销售带来“转折性的变化”。在现行的房屋销售制度下，大部分的房屋买卖是从期房开始的，而购买期房的消费者无法登记期房的产权，因此再取得房屋权属证明之前往往存在权属的真空期，有些不法的开发商就利用这个真空期将已经卖掉的房屋再次出售造成国内的房地产市场上会经常出现“一房两售”和“一房多售”事件。在这类事件中，购房者常常成为最大的受害方。因此在这一特殊阶段，由国家房屋管理部门来对购房者的权益进行确认，将可以从根本上解决目前经常出现的“一房多售”的问题，防止开发商在“真空期”再次售房或者进行房产抵押的行为。

　　 《办法》使期房产权登记成为可能，期房购买者的权益将得到保护。根据《办法》的有关规定，当事人有房屋所有权转让或抵押、预购商品房或预购商品房抵押时，都可以约定向登记机构申请预告登记。办理预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，登记机构不得办理对该现房或正在建造的房屋的处分登记。

　　 按照《办法》，如果已有预告登记约定，但开发商拒绝办理预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。办理预告登记后，当事人可以在三个月内向登记机构申请房屋权属登记。如果符合条件的，登记机构应按预告登记的内容办理相应的权属登记。

　　 最后，《办法》还对很多房产登记的细节作出了明确的规定。《办法》要求，房产所有权登记在30个工作日内完成，他项权利登记在10个工作日内完成，预告登记、更正登记在10个工作日内完成，而异议登记、查封登记在1个工作日内完成。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

　　 《办法》严格遵循《物权法》的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则，提高了登记效率，更加具有可操作性。

-- 徐麟