近几年，房地产领域的发展是中国最热的现象之一，其中又以外商投资增长最快，境外机构和个人在境内购买房地产非常活跃，房价的疯长给国民经济带来了很多影响，为了规范房地产市场，促进房地产市场健康发展，2006年7月11日，建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局六部委联合制定了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）。

一、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见的主要内容

1、规范外商投资房地产市场准入

境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则；外商投资设立房地产企业，投资总额超过１０００万美元（含１０００万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的５０％。投资总额低于１０００万美元的，注册资本金仍按现行规定执行；设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。

2、加强外商投资企业房地产开发经营管理

对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动；外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额３５％的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇；外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

3、严格境外机构和个人购房管理
境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房；符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

4、进一步强化和落实监管责任

二、上海外资购房细则

为配合意见的规定，上海“限外”细则浮出水面，主要内容为：第一，“一证一套”，即符合条件的境外人士、港澳台人士购房按照“一个证件一套房屋”的原则，只看证件而不论人。其中，境外人购房必须拥有居住证（居留证）或者持长期有效签证，香港地区居民有效证件包括回乡证、香港身份证以及香港护照；台湾地区客户的台胞证、台湾身份证明亦算两个证件。第二，公证处初审，不追溯历史购房数量，即自细则公布之日起外资新购置的商品房才计入数额限制，客户在文件正式颁布前已购房的一概不算，自文件实施之日起所购的房屋才适用新规。

三、北京“限外”细则正在拟定中

从北京市建委了解到，六部委“限制外资购房”的文件下发后，7月20日，北京市建委市场交易管理处下发了《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》明确，自2006年7月21日起，“境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，暂定只能购买一套住宅”，“其他实施细则按照建委今后下发的相关规定执行。”而目前，该实施细则正在拟定中。

《意见》主要是从实体条件与程序要求两个方面对外资购房进行了限制与规范，六部委出台限制外资炒房的政策引起巨大反响。北京、上海已纷纷制定细则，进一步将意见落实到实处，有利于我国房地产和宏观经济的健康发展。

四、《意见》的实施细则——《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

国家外汇管理局、建设部日前发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），这是继7月份国家六部委出台《意见》、首度对外资炒房予以限制后，国家外汇管理局、建设部再度出手，对进一步落实该《意见》给出更细化和严格的实施细则。

《通知》还对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行了明确规定：凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债；境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。

此外，《通知》还要求加强对境内商品房交易外汇收支及汇兑的统计监测，要求各外汇指定银行、外汇分局及时汇总上报境外主体购买境内商品房有关外汇收支和汇兑的统计信息，房地产主管部门应严格执行商品房预售合同登记备案制度。《通知》还要求加强部门间的协作配合，建立健全房地产外资交易信息共享、情况通报机制。

在我国每年购房的资金总量中，外资所占比例并不大，但由于集中在北京、上海等少数城市，加上本身巨大的示范效应，直接助推了中国房地产价格的上涨。此次《通知》的出台，规范了境外机构和个人购买境内商品房以及外商投资房地产企业所涉外汇收支和汇兑的管理，有利于加强和改进房地产市场宏观调控，也有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进我国国际收支基本平衡。

── 邵佶